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石家庄城中村改造以后将不再零敲碎打

发布时间:2017-08-26 作者:小刘

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[摘要] 日前,石家庄市政府印发《关于进一步加强土地储备工作的若干意见》(下简称《意见》),对石家庄市8区的城中村改造土地征收做出新规定。今后城中村改造必...

[摘要] 日前,石家庄市政府印发《关于进一步加强土地储备工作的若干意见》(下简称《意见》),对石家庄市8区的城中村改造土地征收做出新规定。今后城中村改造必须按照“整案制”方式,配合征地工作的予以奖励。

日前,石家庄市政府印发《关于进一步加强土地储备工作的若干意见》(下简称《意见》),对石家庄市8区的城中村改造土地征收做出新规定。今后城中村改造必须按照“整案制”方式,配合征地工作的予以奖励。

本意见自下发之日起执行,有效期五年。自实施之日起与本意见不符的土地储备政策统一按本意见执行。已经启动的房地产开发项目,原则上按原政策执行,特殊情况由市储委会议定。执行过程中根据国家政策和市场变化,适时出台补充规定。


企事业单位国有土地补偿方式标准确定


《意见》明确了企事业单位国有土地补偿方式和标准,并规定具体地块补偿方式由市储委会确定,被收储土地的单位无权选择补偿方式。重大或特殊项目土地补偿采取“一事一议”由市储委会确定。

按原用途评估方式补偿。出让土地按照土地评估价格给予补偿,划拨土地按照土地评估价格的60%给予补偿,地上建筑物、构筑物及其附属物按照评估价格给予补偿。

按预估出让总价款扣除土地储备成本及国家规定用途的资金后,政府与原土地使用者按4∶6分成标准进行测算,给予一揽子补偿。一揽子补偿费用包括土地及地上建(构)筑物等补偿费用。

土地出让前暂不支付补偿费,土地出让后扣除土地储备成本及国家规定用途的资金,政府与原土地使用者按4∶6分成方式进行补偿。补偿费用包括土地及地上建(构)筑物等补偿费用。成片区改造项目范围内国有土地不得采取此补偿方式。

列入国有土地上房屋征收范围的,可以按照国有土地上房屋征收政策给予补偿。

以公开出让方式取得经营性用地未开工建设的项目,由于土地规划用途调整原因需要收回的,按原价与税费之和支付补偿费用,土地出让后结算。另行出让有增值的,政府与原土地使用权人对增值部分实行4∶6分成。

除上述补偿方式外也可以采取同用途等价值置换方式补偿。


城中村改造按照“整案制”方式

城中村改造土地征收政策是《意见》中最受关注的。《意见》明确规定,城中村改造原则上按照“整案制”方式,也就是进行城中村改造时,将村集体经济组织所有的集体土地进行整体分类统筹处置的方式。全村统筹分期分类处置土地,以地为先,先行测算,合理确定城中村改造范围、村集体经济组织留用地范围及交市政府储备或区政府(管委会)管理土地范围。不实行“整案制”方式的,不予审批城中村改造和村集体经济组织的其他项目。

按照“整案制”方式处置土地,确定城中村改造范围,落实村集体经济组织留用地后,剩余土地全部交市政府储备或区政府(管委会)管理。

交市政府储备的土地,具备征收条件的,由区政府(管委会)依照法定程序办理土地征收手续。不具备土地征收条件的,在承包双方自愿协商签订协议后,村集体负责依法收回承包土地,解除土地承包经营权,区政府(管委会)按照当年的区片综合地价给予补偿,办理正式土地征收手续时,区片综合地价有调整的,按调整后的区片综合地价补足差额。土地由区政府(管委会)负责统一管理。待具备土地征收条件时,区政府(管委会)直接与村集体经济组织签订协议履行报批手续,不再另行与村民签订协议。


配合征地工作的给予这些奖励


按照“整案制”方式处置土地后,交市政府储备的集体土地进行征收时,按照征地区片综合地价等有关政策执行,村集体经济组织积极配合征地工作的,可给予以下奖励:

城中村改造项目范围以外规划为经营性用地的实用地面积10%作为村集体经济组织留用地,市政府优先安排农用地、未利用地转用指标和耕地占补平衡指标。土地出让净收益(指土地出让总价款扣除土地储备成本及国家规定用途资金后的土地出让收益)全部返还村集体经济组织。

集体建设用地规划为经营性用地的,可从区政府(管委会)土地出让收益中提取土地出让净收益的45%用于支持村集体经济组织发展。

农用地、未利用地转用征收的,可根据实际情况从区政府(管委会)土地出让收益中提取一定资金用于被征收土地的村民公益事业、村民福利、村留地安置项目以及扶持村集体经济发展等事项。具体奖励细则由区政府(管委会)制定。

不涉及城中村改造,单独征收集体土地时,积极配合的村集体也按以上政策给予奖励。

鼓励被拆迁居(村)民选择货币安置

《意见》明确了拓宽安置房政策:鼓励被拆迁居(村)民选择货币安置,减少原址回迁的压力。新建安置房源可考虑区域统筹,相邻改造区域的不同项目,由规划部门配合提出集中建设安置房的规划意见。做地主体出资提前建设安置房,尽量减少居(村)民过渡期。做地主体以优惠价格向被拆迁居(村)民提供安置房。

城中村改造、旧城改造可引入社会资本

《意见》对于强化资金支持也作出了明确规定。引入社会资本,城中村改造、旧城改造做地项目,可由区政府(管委会)单独实施,也可以引入社会资本合作主体实施。城中村集体经济组织可选择城中村改造社会资本合作主体,需经区政府(管委会)批准,区政府(管委会)有否决权。旧城改造项目社会资本合作主体由区政府(管委会)确定。

社会资本合作主体单独出资实施的做地项目,并参与土地竞买的,如未竞得土地,按土地出让净收益的20%给予社会资本合作主体利润;如竞得土地,不再给予做地利润。


政府将紧握供地主导权

针对《意见》的出台,石家庄某权威机构观点认为,以往石家庄的土地储备工作由隶属于石家庄市国土资源局的地产集团负责。未来,这项工作和相关权利将完全上收至储委会,有利于土地储备过程中的重大事项决策,对于解决土地储备过程中的各项问题系重大利好。石家庄以往的城中村改造,因拆迁成本不断提升,拆迁难度不断加大,经常出现先行开发拆迁难度较小的地块,待形成既定事实,或回迁安置有切实利好后,再推动整村拆迁。实行“整案制”,事实上拔高了城中村拆迁改造的“门槛”,但对于城中村改造腾退地块的整体开发和运营而言是重大利好。从新政看,政策仍鼓励货币补偿,减轻回迁压力,且对回迁采取了更为灵活的方式,可临近回迁、集中回迁、提前建设和优惠回迁等。无论是对于加速拆迁进展,还是对于拆迁腾退土地更全面、更科学、更有益的使用,都有着重要意义。


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